DVF : ce que les données de vente disent — et ce qu'elles taisent

La base des demandes de valeurs foncières est la seule source de prix réellement obtenus en France. Encore faut-il savoir ce qu'elle ne contient pas : quatre pièges suffisent à fausser un prix au mètre carré.

Sur le marché immobilier, presque tous les chiffres qui circulent sont des prix demandés : ceux des annonces. La base des demandes de valeurs foncières, publiée par l'administration fiscale, est différente — elle recense des prix obtenus, tirés des actes enregistrés. C'est la seule référence non déclarative accessible à tous, et c'est ce qui en fait la fondation de toute estimation sérieuse.

Elle a aussi des angles morts. Les ignorer produit des prix au mètre carré faux avec une confiance trompeuse.

Ce qu'elle contient

Chaque ligne correspond à une mutation à titre onéreux : date, prix, nature du bien, surface bâtie, nombre de pièces principales, référence cadastrale, commune. Sur les cinq dernières années.

Ce qu'elle ne contient pas, volontairement : l'identité des parties. Ni vendeur, ni acquéreur. C'est une base de biens, pas de personnes.

Les quatre pièges

1. Trois départements et un territoire manquent. Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle relèvent du livre foncier, régime local hérité du droit allemand, et ne figurent pas dans DVF. Mayotte non plus. Si votre secteur est à Strasbourg, Mulhouse ou Metz, cette source ne vous dira rien — et un outil qui affiche malgré tout un prix « issu des ventes réelles » sur ces territoires vous raconte une histoire.

2. Le délai de publication. Les données sont diffusées par lots, deux fois par an. Une vente signée en janvier peut n'apparaître qu'à l'automne. Sur un marché qui bouge, vous regardez donc l'état du marché d'il y a six à douze mois. Ce n'est pas disqualifiant — c'est à savoir quand on chiffre une revente à douze mois.

3. Les ventes multi-lots. Une même mutation portant sur un appartement, une cave et un parking apparaît sur plusieurs lignes portant le même prix total. Additionner ces lignes gonfle artificiellement le volume, et diviser le prix total par la seule surface de l'appartement sous-estime le prix au mètre carré. C'est la première cause de statistiques fausses tirées de DVF, et elle est invisible si l'on ne regarde pas les identifiants de mutation.

4. La surface n'est pas la surface Carrez. DVF utilise la surface réelle bâtie issue du cadastre. Elle ne coïncide pas avec la surface habitable au sens de la loi Carrez, qui exclut notamment les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Comparer un prix au mètre carré DVF à un prix au mètre carré d'annonce, c'est comparer deux grandeurs différentes.

En tirer un prix fiable

Filtrer avant d'agréger. Retenir un type de bien à la fois, écarter les mutations multi-lots ou les traiter comme une seule vente, éliminer les surfaces aberrantes.

Préférer la médiane à la moyenne. Une vente hors norme — un bien d'exception, une cession entre proches à prix minoré — déplace la moyenne et pas la médiane. Sur des effectifs faibles, l'écart entre les deux est parfois de 20 %.

Compter les transactions. Un prix au mètre carré calculé sur cinq ventes n'a pas la même valeur qu'un prix calculé sur deux cents. Un chiffre sans son effectif n'est pas une information, c'est une impression. Toute estimation devrait afficher le nombre de transactions sur lequel elle repose.

Comparer ce qui est comparable. Même commune ne veut pas dire même marché. Dans une ville moyenne, deux quartiers séparés d'un kilomètre affichent couramment 30 % d'écart. Quand l'effectif local le permet, descendre à la section cadastrale plutôt que rester à la commune.

Ce que ça change concrètement

Un prix de revente est l'hypothèse la plus sensible d'un bilan d'opération : quelques points d'erreur suffisent à transformer une marge en perte. Le fonder sur des ventes réelles, filtrées et comptées, plutôt que sur les annonces du quartier, c'est la différence entre une estimation et un espoir.

C'est le principe que nous appliquons : chaque prix affiché dans Serenty indique sa source, son mode de calcul et le nombre de transactions qui le soutiennent. Un chiffre qu'on ne peut pas justifier n'a rien à faire dans une décision d'investissement.

Pour l'usage de ce prix dans un calcul complet, voir notre méthode de calcul de marge.