Vendre un bien : les mentions obligatoires dans l'annonce

Une annonce immobilière n'est pas un texte libre. Depuis 2022, elle doit porter la classe énergie, la classe climat et le montant des dépenses d'énergie — sous peine d'amende.

Que l'annonce soit publiée par une agence ou par le propriétaire lui-même, les obligations d'information sont les mêmes. Elles ont été renforcées ces dernières années, et leur oubli n'est pas sans conséquence.

Les trois mentions énergétiques

Depuis le 1er janvier 2022, toute annonce relative à la vente ou à la location d'un logement doit indiquer :

La classe énergie, de A à G, issue du diagnostic de performance énergétique.

La classe climat, de A à G également, qui traduit les émissions de gaz à effet de serre. C'est une information distincte de la précédente : un logement chauffé à l'électricité peut être médiocre en énergie et bon en climat, et l'inverse existe aussi.

Le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie, exprimé en euros, avec l'année de référence des prix utilisés pour le calcul. C'est la mention la plus souvent oubliée, alors que c'est la plus parlante pour un acheteur : elle traduit une lettre en euros par an.

Pour les logements classés F ou G, l'annonce doit en outre signaler qu'il s'agit d'un logement à consommation énergétique excessive.

Ces obligations figurent au code de la construction et de l'habitation. Leur méconnaissance est sanctionnée : l'amende administrative peut atteindre 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Ce que le DPE est devenu

Il faut mesurer le changement. Le diagnostic de performance énergétique était, jusqu'en 2021, purement informatif. Il est désormais opposable : un acquéreur qui constate un écart peut engager la responsabilité du vendeur.

Sa portée dépasse largement l'annonce. Le calendrier d'interdiction de location des logements les plus énergivores fait du DPE un paramètre de valorisation à part entière — un bien classé G ne s'adresse plus au même marché qu'un bien classé D. Pour un investisseur, la classe énergétique n'est plus une ligne du diagnostic, c'est une composante du prix.

Un terrain nu, lui, n'est pas concerné : il n'y a pas de performance énergétique à mesurer sur un terrain non bâti.

Les mentions de copropriété

Si le bien est en copropriété, l'annonce doit également préciser :

Cette dernière mention est déterminante pour un acheteur : une copropriété sous administration provisoire ou faisant l'objet d'un plan de sauvegarde n'a pas le même avenir financier qu'une copropriété saine.

Le prix et les honoraires

Le prix affiché doit être indiqué toutes taxes comprises, en précisant s'il inclut les honoraires d'agence et à qui leur charge incombe. Un particulier qui vend en direct n'a pas d'honoraires à mentionner — c'est d'ailleurs l'un des arguments de la vente entre particuliers.

Le dossier de diagnostic technique

L'annonce n'est qu'une étape. À la promesse de vente, le vendeur doit remettre un dossier de diagnostic technique dont la composition dépend du bien : performance énergétique, amiante, plomb, électricité et gaz au-delà de quinze ans, état des risques, mesurage Carrez en copropriété, assainissement non collectif le cas échéant.

L'absence d'un diagnostic obligatoire empêche le vendeur de s'exonérer de la garantie des vices cachés sur le point concerné. Ce n'est pas une formalité administrative : c'est ce qui protège le vendeur autant que l'acheteur.

En pratique

Rassemblez le DPE avant de rédiger l'annonce, pas après. Il vous donne d'un coup les trois mentions énergétiques obligatoires, et il conditionne le prix que vous pouvez raisonnablement demander. Un bien mis en ligne sans sa classe énergie devra de toute façon être corrigé — autant le faire dans le bon ordre.

Cet article présente les principales obligations d'information applicables à la vente d'un logement en France. Il n'a pas valeur de conseil juridique : la liste exacte des diagnostics et mentions dépend du bien, de sa localisation et de sa date de construction.